Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?

Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Followtheflow/Depositphotos

Доля мужа остается равной ½ после появления детей. Долю мужа Вы можете выкупить с использованием ипотечного кредита, но маткапитал использовать не получится, так как в нем есть и доля Вашего мужа.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае материнский капитал оформлен в период, когда муж являлся членом семьи. В соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», он имеет право на участие в расходовании этих денежных средств. Поэтому описанная Вами схема невозможна.

В Вашем случае рекомендуется обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по Вашему месту жительства с заявлением, где попросить разъяснить возможные варианты использования полученного Вами материнского капитала.

Отвечает эксперт компании «Азбука Жилья» Антон Пайзанский:

Выкупить долю можно, но без использования материнского капитала. Если Вы планируете его использовать, то в договоре купли-продажи будут участвовать дети, а такая сделка между близкими родственниками невозможна (37 ст. ГК). Ваш бывший муж – не муж, но детям он по-прежнему отец. Вы можете оформить его долю на третье лицо, а уже потом использовать материнский капитал для покупки.

После развода дети не могут претендовать на ½ долю отца. Его доля так же, как и Ваша, являются имуществом, нажитом в браке, и, соответственно, в ½ от каждой ½-й и так принадлежит второму супругу. И так до бесконечности.

Для упрощения всей этой ситуации можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, доли станут индивидуальной собственностью, и тогда уже можно решать, что с ними делать.

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если Вы изначально приобретали квартиру без материнского капитала, то ½ принадлежит Вам, и ½ – мужу, так как при разводе и разделе имущества при прочих равных условиях ваше имущество делится пополам. Для выкупа доли супруга Вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по Вашему месту жительства, так как совершение возмездных сделок между родителями и детьми запрещены.

Отвечает юрист Олег Царев:

Вы можете просто подарить часть имущества каждого из родителей детям по собственному желанию, обязанности нет. Что же касается материнского капитала, то при разводе, скорее всего, органы опеки и Пенсионный фонд не разрешат Вам провести такую сделку для выкупа части доли у супруга, так как он останется близким родственником Вашим детям. А такие сделки запрещены.

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

Отвечает директор ООО «МосСделка» Вероника Панкова:

Размер доли может меняться только в результате какой-либо сделки или по наследству. Появление детей не влечет за собой перераспределение долей супругов. Таким образом, доля бывшего мужа – ½ квартиры.

Вам я могу посоветовать взять кредит, где в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал, но делать это надо только после получения развода, так как в ином случае супруг будет иметь право на долю в квартире.

Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:

Вы можете выкупить долю у бывшего супруга, используя ипотечный кредит, а затем погасить часть этого кредита средствами маткапитала, написав нотариальное заявление о выделе долей детям после погашения кредита.

Только в этом порядке сделка возможна. Доли детей определяются по соглашению между сторонами.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_vykupit_dolyu_muzha_za_matkapital/100254

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа

497 просмотров

Расторжение брачного союза – это не только развал семьи, но и много спорных, зачастую конфликтных вопросов.

Одним из них является использование совместной собственности, которую стороны приобрели в период брака. Как правило, супруги успевают стать обладателями совместной жилплощади.

Раздел недвижимости является самой проблемной частью при решении имущественных вопросов. Рассмотрим, как выкупить долю у бывшего мужа.

Способы выкупа доли в квартире у бывшего мужа

В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:

  1. Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
  2. Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.

Кроме того, возможна ситуация, что супруги уже обратились в суд для определения порядка пользования общим имуществом. В этому случае, мужчина является владельцем конкретной комнаты, а также наделен правом использования общих мест (кухни, ванной, туалета, прихожей). Такую комнату можно сдавать в аренду, продать, обменять.

После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.

Спор урегулируется следующими способами:

  1. Добровольно (с согласия собственника).
  2. Принудительно (в судебном порядке).

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Важно! Право в совместной собственности не подлежит продаже.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

 Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

  1. Подготовка документации.
  2. Подготовка проекта договора купли-продажи.
  3. Нотариальное удостоверение сделки.
  4. Государственная регистрация перехода прав.

Сбор документов

Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:

  1. Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
  2. Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
  3. Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
  4. Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
  5. Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
  6. Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.

Оформление договора купли-продажи

Контракт в отношении доли недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому оплатить технические и правовые услуги нотариуса придется все равно.

Поэтому целесообразно доверить оформление контракта нотариальной конторе. Так как стоимость услуг не будет снижена, если стороны представят свой проект.

Контракт должен включать следующие данные:

  • наименование документа;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • данные бывшей жены и бывшего мужа;
  • сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
  • стоимость объекта;
  • порядок перечисления денежных средств;
  • данные об акте приема-передачи;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • подписи сторон.

Образец контракта купли-продажи на долю квартиры

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2019 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

  • нотариально удостоверенные экземпляры договора;
  • гражданские паспорта;
  • правоустанавливающие документы;
  • технические документы;
  • выписка из домовой книги.

Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.

Затраты на выкуп

Полный перечень затрат на оформление сделки включает:

  1. Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
  2. Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
  3. Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
  4. Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
  5. Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
  6. Государственная регистрация – 2 000 р.

Налоги

После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:

  • 13% — для резидентов;
  • 33% — для нерезидентов.

Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.

Выкуп доли в квартире без согласия бывшего мужа

Нужно обратить внимание, что никто не вправе заставить собственника продать свое имущество. Поэтому принудительные меры на практике неэффективны.

Альтернативные способы

Источник: http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать – Рынок жилья

Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Подпишитесь на нас:

25.09.2014 | 15:20 161142

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации.

При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

– И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию.

А иногда это делается и с неблаговидными целями – вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление. Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею – проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно. Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире.

Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал. Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади. После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый – такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки). Семья из четырех человек не собирались отступать.

Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать.

Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения. Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию.

Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади… но такого помещения в квартире нет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына.

Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации». Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди.

Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб.

Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N. По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики!.. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Мнения

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
– «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»Софья Соколова:
– «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами.

Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд.

Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости»Анна Максимова:
– «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».

Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102423/

Какими правами на имущество обладают супруги при разводе

Все ценности и недвижимость, приобретенные в браке, являются совместно нажитым имуществом. Это утверждено и в Семейном (ст. 34 СК РФ), и в Гражданском кодексе (ст. 256 ГК РФ). Следовательно, при разводе бывший муж имеет на недвижимость равные права с женой.

Порядок раздела зависит от способа приобретения квартиры:

  1. Если квартира была приватизирована. Доли в приватизированной квартире могут распределятся между мужем и женой или же принадлежать одному из супругов. После раздела приватизированной квартиры между супругами, жена может выкупить свою долю у бывшего мужа на общих основаниях. Если бывший муж приватизировал недвижимость до того, как вступил в брак, то супруга не имеет возможности претендовать на долю жилья. Также не допускается разделение квартиры, приватизированной на одно физическое лицо наравне с официальным отказом от приватизации других граждан. Бывшая жена может отсудить долю в квартире у своего мужа, если в суде докажет, что в жилье проводились существенные преобразования и улучшения за счет совместных средств. Доказательством в суде будет и тот факт, что бывший муж скрывал свою доходность и не участвовал финансово в обустройстве квартиры (ст. 39 СК РФ).
  2. Если квартира была куплена. Купленное в браке жилье — это совместно нажитое имущество. При разводе каждый из членов семьи имеет право на равную часть. Расчет ведется с учетом детей. То есть, если в семье есть муж, жена и двое детей, то квартира делится на 4 равные доли, а каждый член семьи претендует на ¼ части. Супруги могут заключить брачный договор для закрепления размера долей, на которые могут претендовать бывшие муж и жена. Если договора нет, то раздел происходит в судебном порядке. После вынесения решения жена имеет право выкупить долю в квартире у бывшего мужа.
  3. Если квартира находится в ипотеке. Все долги и кредиты распределяются в пропорциональных долях между бывшими мужем и женой (п.3 ст.39 СК РФ). Урегулировать вопрос долгов можно как в соглашении с бывшим мужем, так и через суд. Судья может объявить распределение долгов и долей квартиры в равных частях между бывшими супругами, или же назначить единственного владельца квартиры и плательщика ипотеки с единовременной выплатой компенсации второму собственнику. Если суд распределяет долги, то бывшие супруги обращаются в банк и переоформляют договор ипотечного кредитования.
  4. Если квартира получена бывшим мужем в наследство. Такое жилье не является совместно нажитым имуществом, а значит, жена не может претендовать на долю в квартире. Супруга может направить свое предложение о выкупе такой квартиры целиком или же отдельной ее части, однако муж имеет полное право отказать ей в сделке.

Таким образом, супруга не всегда имеет право претендовать на долю в квартире при разводе, однако она может предложить выкупить часть жилья у бывшего мужа. Это целесообразно делать в тех случаях, когда после сделки жена станет единоличным владельцем квартиры.

Купить долю в квартире бывшего мужа можно на общих основаниях. Однако способ приобретения будет отличаться в зависимости от статуса бывшей жены. Если она является дольщиком в приобретаемой недвижимости, то механизм купли-продажи будет упрощен. Если же она не входит в число владельцев, то процесс затянется. Далее разберем, как выкупить долю в квартире бывшего мужа.

Как оформить сделку, если бывший муж согласен на продажу доли в квартире с несколькими дольщиками (жена не является совладельцем)

Прежде чем выкупить часть квартиры бывшего мужа, необходимо узнать, как отреагируют другие владельцы долевой собственности. Если муж не против сделки, он направляет уведомление содольщикам, так как они имеют преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ).

Совладельцы недвижимости должны дать ответ в течение 30 дней после получения уведомления. Если хотя бы один из собственников выразит желание купить долю бывшего мужа, жена не сможет претендовать на покупку. Если же все дольщики согласны с продажей и не претендуют на часть жилья мужа, бывшая жена может беспрепятственно приобрести долю.

Как должен действовать бывший муж, если жена решила выкупить часть его квартиры? Во-первых, провести оценку своей части жилой недвижимости. Затем нужно оповестить других дольщиков и дождаться их решения в течение 30 дней. Содольщики должны предоставить продавцу официальный отказ от приобретения его части жилья.

Только после получения письменных отказов от совладельцев муж имеет право оформлять договор купли-продажи.

Муж согласен на сделку с женой, которая является содольщицей квартиры

Это самый простой вариант. Жена имеет свою долю в квартире, а, значит, является содольщицей и имеет приоритетное право выкупа. Муж проводит оценку своей части недвижимости, составляет предварительный договор купли-продажи доли в квартире и реализует свою часть жилья.

Супруг не согласен на сделку

Если муж не согласен на реализацию своей доли, можно представить доказательства получения его личной выгоды от сделки. Профессиональный оценщик рассчитает стоимость актива и представит его мужу, после чего супруг может принять решение о реализации в целях получения значительного дохода.

Если он не принимает этот вариант, то жена имеет право подать исковое заявление о выплате компенсации мужу за незначительную часть долевого участка жилья. Есть еще один вариант — предложить мужу продать целиком всю квартиру, собственниками которой являются супруги, а вырученные деньги разделить пополам.

Также можно обменять жилье на две равные квартиры, если площадь недвижимости позволяет сделать такой обмен.

Как заключить договор купли-продажи

В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:

  • имена и паспортные данные сторон;
  • сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
  • оценочная стоимость доли;
  • название правоустанавливающих документов сторон;
  • число совладельцев с указанием метража их долей;
  • число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
  • ответственность сторон.

После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).

За регистрацию прав собственности нужно заплатить государственную пошлину в размере 2 000,00 рублей на физическое лицо.

Для регистрации документов у нотариуса необходимо предоставить все письменные отказы содольщиков.

За процедуру нотариального удостоверения сторонам придется заплатить 0,5% от стоимости недвижимого имущества.

Бывшему мужу также нужно перечислить налог на доходы физических лиц в размере 13% (для налоговых резидентов РФ) за доход, вырученный от продажи недвижимости супруге.

Как купить долю в квартире через суд

Если бывший муж не соглашается продать свою часть квартиры, но при этом сам не живет в оспариваемом участке жилплощади, а доля эта является незначительной, то ее можно отсудить (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В таком случае судья обяжет супругу выплатить компенсацию супругу.

Для возбуждения судебного производства жена подает исковое заявление. Иск подается в суд по месту регистрации недвижимости, по которой будет вестись судебное разбирательство. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.

В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемого участка квартиры.

Также нужно описать проблематику и указать, что спорный долевой участок ущемляет имущественные права совладельцев. Нужно отметить, что все стороны пытались договориться о продаже доли, но собственник отказался от сделки.

Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости долевого участка (ст. 333.19 НК РФ).

Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев. Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации.

После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к его бывшей жене.

Источники:

О совместной собственности супругов

Об общей собственности супругов

Об определении долей при разделе общего имущества супругов

Об определении долей в праве долевой собственности

О преимущественном праве покупки

О договоре продажи недвижимости

О форме договора продажи недвижимости

Об особенностях государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

О разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

О размерах государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muja/

Хочу выкупить 1/2 квартиры у бывшего мужа

Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Совершенно случайно я узнала, что продавец стоит на учете в наркодиспансере – мы прописаны по одному адресу, из диспансера приходила сотрудница с вопросом, почему он не приходит «отмечаться».

Как он умудрился попасть на учет, я не знаю, видимо, из-за злоупотребления алкоголем.

Сам продавец отрицает, что стоит на учете, а в наркодиспансере мне уточнять эту информацию отказываются.

Я знаю, что если продавец стоит на учете в наркодиспансере, он может в любой момент объявить себя недееспособным и опротестовать сделку, долю в квартире ему вернут, а вот денег своих я уже не увижу.

Отсюда первый вопрос – как проверить дееспособность продавца, и в спорном случае доказать это в суде?

Требовать от него справку бессмысленно, справки подделываются и покупаются. Советуют обращаться к юристу, скажите, а как юристы это проверяют? Что делать, как себя обезопасить?

Второй важный момент: продавец – авантюрист, нечестный человек и сейчас очень нуждается в деньгах.

Кроме того, мы в очень плохих отношениях.

Я опасаюсь, что если не выкуплю у него долю, он может продать ее мошенникам.

Он установил очень высокую цену, честные люди даже смотреть на такое предложение не будут, а мошенники могут сбить стоимость в 2-3 раза, и продавец согласится на такие условия, чтобы

1. получить хоть какие-то деньги,
2. банально навредить мне.

Вот и второй вопрос – выгодно ли покупателю указывать в договоре купли-продажи сумму намного выше, чем он в реальности заплатил (официально продавец не имеет права продать долю дешевле, чем он предложил мне)?

Каких еще подвохов мне стоит ждать от такого продавца?

Продавать всю квартиру и делить деньги я не хочу – не хватит даже на однушку (у меня двое детей), а жить мне больше негде, к тому же, это просто обидно – деньги на покупку этой квартиры давали мои родственники.

Думаю, тема купли/продажи долей будет интересна читателям, сейчас многие имеют долевую собственность на жилье.

Спасибо, что прочитали! Надеюсь на ответ!

Специально для «Газеты.Ru» это письмо прокомментировал Юрий Добронравов, управляющий партнер юридической компании «Добронравов и партнеры»:

Пока лицо не ограничено в дееспособности, что может случиться только по решению суда, оно имеет полное и неограниченное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Конечно, впоследствии сделка может быть оспорена и признана судом недействительной, если будет доказано (а для этого суд обязательно назначит судебно-психиатрическую экспертизу), что в момент совершения сделки лицо не осознавало значения своих действий или не могло руководить ими.

Одним из способов обезопасить сделку может быть ее нотариальное удостоверение, т.к. нотариус при удостоверении сделки разъясняет сторонам их права и обязанности, а также правовые последствия сделки. Кроме того, в силу положений законодательства РФ о нотариате, при совершении сделки нотариус в обязательном порядке проверяет дееспособность сторон сделки.

Кроме того, нотариус, возможно, в процессе удостоверения сделки с лицом, которое предположительно состоит на учете в наркологическом диспансере, затребует из указанного учреждения сведения о нахождении одной из сторон сделки на учете в связи со злоупотреблением им спиртными напитками.

Однако, это не дает 100% гарантии того, что сделка не будет признана недействительной, т.к. суд будет руководствоваться мнением экспертов при решении вопроса о том, могло ли лицо в момент совершения сделки осознавать значение своих действий и руководить ими.

В тоже время поскольку речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру, то автор письма, будучи собственницей второй половины доли, имеет преимущественное право на ее приобретение, То есть, если собственник другой 1/2 доли продаст ее третьему лицу без соблюдения положений о преимущественном праве (т.е. минуя первоначальное предложение о продаже доли на тех же условиях автору письма), то автор письма может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по сделке, совершенной с нарушением ее преимущественного права.

В этом случае ей придется выплатить приобретателю доли сумму, уплаченную за ее приобретение у бывшего супруга, и доля перейдет к ней. Такой иск подается в течении трех месяцев с момента, когда автору письма станет известно о том, что бывший супруг продал свою долю.

К сожалению, это ограничение можно обойти, если бывший супруг подарит свою долю, а деньги получит без оформления каких-либо бумаг.

В этом случае единственным шансом будет требовать через суд признания договора дарения доли притворной сделкой, т.к. даритель получил за ее совершение вознаграждение.

Но шансы на успех в таком деле невелики, т.к. надо будет представить суду соответствующие доказательства.

Конечно, для покупателя удобно установить в договоре цену намного выше того, что он платит в реальности, т.к.

при этом уменьшаются шансы на то, что автор письма обратиться с иском о переводе прав и обязанностей (поскольку в этом случае за долю придется заплатить именно эту сумму).

Однако, продавцу нужно будет получить доказательства уплаты всей этой суммы (например, расписку), что может не устроить продавца.

Подводя итог описанной в письме ситуации, можно посоветовать автору либо осознанно идти на риск (впрочем, не очень значительный) при заключении сделки с сомнительным продавцом, либо воздержаться от покупки доли у бывшего супруга, а в случае продаже им доли третьему лицу обратиться с иском о переводе прав и обязанностей.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/07/27_e_4695517.shtml

Верховный суд разрешил принудительный выкуп доли в недвижимости

Можно ли выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Во всех смыслах уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости.

Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил – права того, у кого “кусок” в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой  денежной компенсации остальным собственникам.

При этом “мелкие” собственники утрачивают право на свою долю.

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах.

Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше.

На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра.

Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел.

На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае “квартирно-долевая” ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в “трешке”. Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь.

Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире.

Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды “существенно нарушили нормы материального права”.

Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная “трешка” состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире – нет.

Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна.

А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками “своих” двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице – жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст.

31) “не утратил право пользования квартирой по месту регистрации”.

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия.

Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт – 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд.

Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам “часть общего имущества, соразмерное их доле”, как записано в 247-й статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК – жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить.

Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью,  если к ним вселят чужих.

Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам.

По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной “трешке” никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134.

Кстати

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2004 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.

Источник: https://rg.ru/2012/12/10/reshenie-site.html

Врата закона
Добавить комментарий