Право на неустойку по дду при уступке права требования

Вс лишил застройщиков последнего аргумента в спорах об уступке неустойки дольщиками

Право на неустойку по дду при уступке права требования

Есть обновление от 20:35 →

Москва. 1 июня. INTERFAX.

RU – Застройщик не может ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ по делу Мытищинской строительной компании. Если он не расплатился ни с цедентом, ни с цессионарием, то это недобросовестное поведение и аргумент о недействительности должен быть отклонен, заключил суд.

Система долевого строительства жилья в РФ может быть ликвидирована, так как у президента Владимира Путина есть “сформированная позиция” уходить от этой модели, сообщает газета “Ведомости” по итогам совещания под председательством главы государства, прошедшего в среду. Президента более всего беспокоят “обманутые дольщики”, которые не получают квартир годы – в 2017 году рабочая группа при генсовете “Единой России” насчитала их в РФ 122 тыс.

Гораздо большую часть участников договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) затрагивает срыв сроков сдачи жилья.

Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит “Интерфакс-Недвижимость”, доля жилой недвижимости, сдающейся с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

Это весьма болезненная ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно.

В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое.

Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.

Размер потенциальных взысканий, весьма распространенное стремление застройщиков не платить дольщикам за срыв сроков ввода жилья и нежелание последних самим идти в суды породило солидный рынок скупки прав требования участников ДДУ. Но с цессионариями, которые такие права приобрели, застройщики продолжали бороться в арбитражных судах, указывая, что договор цессии должен проходить государственную регистрацию.

Судебная практика была противоречивой, пока в апреле 2018 года ВС РФ не определил, что такая госрегистрация действительно нужна. Но строительной индустрии тактических преимуществ это не принесет, следует из определения судебной коллегии по экономическим спорам по делу Мытищинской строительной компании (МСК), опубликованного в пятницу.

Согласно материалам этого спора, МСК в 2016 году на три месяца задержала передачу квартиры дольщице, та предъявила требования о выплате неустойки в размере 135,5 тыс. руб., застройщик его проигнорировал, последовала уступка требований, новый отказ платить, и спор переместился в суд.

Здесь требования цессионария (сейчас им является ИП Анна Крючкова – ИФ) были удовлетворены наполовину, так как суд, используя право на дискрецию, которое в этом вопросе дает статья 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ, посчитал неустойку чрезмерной. С МСК взыскали только 67,77 тыс. руб. неустойки, 33,88 тыс. руб.

штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, а также 10 тыс. руб. расходов на оплату услуг представителя.

Но в кассацию отправился не истец, а ответчик. МСК не хотела платить вообще, указывая, что в отсутствие государственной регистрации договор цессии является недействительным.

Однако судебная коллегия по экономическим спорам этот аргумент отклонила. “Возражение против иска не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно”, – напомнили судьи разъяснение ВС РФ, которое было дано в пункте 70 постановления пленума № 25 от 23 июня 2015 года.

Добросовестности в поведении МСК коллегия не увидела, напротив. “Компания, получившая от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, а также претензий как от цедента, так и от цессионария, не предоставила исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору”, – констатировал ВС РФ.

С учетом этих обстоятельств, сделала вывод коллегия, ссылка МСК на отсутствие государственной регистрации договора уступки может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от уплаты. “При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию”, – уточнили судьи ВС РФ.

С этими указаниями дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию. На новом круге рассмотрения дела, согласно предписаниям ВС РФ, предстоит также пересмотреть вопрос о снижении неустойки. “Необходимо (…

) рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений статьи 333 ГК РФ, исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды”, – говорится в определении.

Источник: https://www.interfax.ru/russia/615302

Уступка прав неустойки по ДДУ | Кузнецова и Партнеры

Право на неустойку по дду при уступке права требования

Как осуществить переуступку прав неустойки по ДДУ?

Запишитесь на консультацию

Если застройщик задерживает сдачу дома и передачу квартиры, дольщики, согласно законодательству, имеют право на получение неустойки. Однако не каждый участник долевого строительства хочет тратить время и силы на разбирательства со строительной компанией, суды и другие неприятные процедуры.

В этом случае предусмотрена возможность уступки прав неустойки по ДДУ другому лицу – как физическому, так и юридическому. О том, как это происходит, когда возможно и какие преимущества дает дольщику, мы разберемся в данной статье.

В юридической практике существует понятие переуступки прав требования, или цессия – это передача кредитором или другим лицом, имеющим определенные права на получение средств или иных материальных ценностей (цессионарием), другому лицу (цеденту) этих прав на основании заключенного договора. Цессия может проходить как безвозмездно (цессионарий не получает компенсацию за передачу прав требования), так и за определенное вознаграждение от цедента, которое оговорено в соглашении между сторонами.

Уступка права требования неустойки по ДДУ происходит аналогично: дольщик, который из-за несвоевременной передачи квартиры от застройщика имеет право на получение неустойки, передает это право третьей стороне, а взамен получает определенную соглашением денежную или иную компенсацию (обычно она меньше неустойки, рассчитанной по закону). В результате третья сторона получает право взыскать неустойку с застройщика вместо участника долевого строительства.

В результате сделка выгодна и для дольщика, и для того, кому уступаются права на получение неустойки: первый получает компенсацию сразу (чаще всего, хотя возможны и другие варианты – например, после того как застройщик выплатит компенсацию), а второй – перспективу получения прибыли, ведь компенсация дольщику меньше, чем итоговая неустойка от строительной компании.

В принципе, Гражданский кодекс никак не ограничивает передачу прав требования (это касается и неустойки) от одного лица другому, потому уступка прав неустойки по ДДУ может быть осуществлена практически в любой ситуации. Однако существует несколько ограничений, которые могут повлиять на действительность такой сделки:

  • в тексте договора долевого участия может быть запрещено передавать права требования – как на саму недвижимость, так и на любые компенсации, в том числе и неустойку;
  • договор может также требовать наличия письменного согласия второй стороны (т.е., строительной компании) перед заключением сделки цессии и передачи прав на неустойку по ДДУ;
  • если вместе с переуступкой прав на неустойку передаются также права на квартиру, согласие застройщика необходимо.

В каких же случаях для дольщика выгодно переуступить права на неустойку третьему лицу:

Если существует возможность «срезания» размера компенсации в суде

дело в том, что если участник ДДУ является физическим лицом, он может добиваться выплаты неустойки от застройщика только в судах общей юрисдикции. В таких случаях существует риск, что будет применена ст.

333 ГК РФ, согласно которой размер неустойки существенно сократится. Если же права будут переуступлены юридическому лицу, дело будет рассматриваться уже в арбитражном суде, где вероятность снижения суммы неустойки существенно ниже.

Такой вариант часто советуют адвокаты по спорам с застройщиком;

Если нет желания, времени или сил заниматься получением неустойки

не секрет, что это длительный процесс, который может растянуться на месяцы и даже годы, на десятки судебных заседаний и т.д. Потому многие дольщики согласны получить хоть и меньшую сумму, зато сразу и без лишних усилий.

При оформлении переуступки прав требования неустойки по ДДУ следует придерживаться такого порядка действий:

Проведение переговоров с третьей стороной

которой планируется уступить права. Во время переговоров должны быть утверждены основные моменты: на каких условиях будет передано право на неустойку (размер компенсации, сразу или после получения денег от застройщика и т.д.), а также другие нюансы будущего соглашения.

Извещение застройщика и получение согласия на смену кредитора

известить строительную компанию о том, что права на неустойку будут переуступлены, нужно в любом случае, а согласие потребуется только в том случае, если это оговорено в договоре долевого участия. Извещение проводится в письменной форме, рекомендованным письмом или лично.

Составление и подписание договора цессии

В нем указываются такие основные сведения:

  • данные дольщика, застройщика и третьей стороны, которой будут переданы права на неустойку;
  • информация о квартире, сроках ее сдачи, размере причитающейся компенсации;
  • условия, на которых будут переуступлены права – размер компенсации дольщику, порядок выплаты и т.д.

Кроме того, в договоре можно указать механизм разрешения возникающих споров, ответственность сторон за неисполнение взятых на себя обязательств, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств и т.д.

Государственная регистрация договора

после его подписания документ должен пройти процедуру государственной регистрации, только после этого он будет иметь юридическую силу.

После вступления договора в силу цессионарий получает компенсацию, а цедент

право распоряжаться требованием неустойки от застройщика и приступить к ее взысканию.

Оказать помощь в оформлении уступки прав неустойки может юрист по ДДУ. Опытный специалист поможет оценить выгодность предложения для дольщика, избежать возможных рисков и составит грамотный договор, который будет иметь юридическую силу. Также участие юриста рекомендуется на всех этапах уступки прав, чтобы соблюсти полную процедуру и не допустить ошибок и неточностей.

Заключение

Если дольщик имеет право на получение неустойки по ДДУ, но не хочет заниматься ее взысканием с застройщика, это право можно переуступить третьему лицу. Такая процедура называется цессия, и может быть выгодна для всех сторон соглашения.

Для правильного и юридически грамотного соблюдения процедуры уступки прав рекомендуется воспользоваться услугами адвоката.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/ustupka-prav-neustoyki-po-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика порядок действий

Право на неустойку по дду при уступке права требования

Предлагаем рассмотреть тему: “взыскание неустойки с застройщика порядок действий” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

Источник: https://mse69.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-poryadok-dejstvij/

Уступка прав неустойки и штрафа по ДДУ

Право на неустойку по дду при уступке права требования

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/ustupka-vziskanie-neustojki-ddu/

ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Право на неустойку по дду при уступке права требования

Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в х, и мы обязательно дополним эту статью.

Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?

Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя.

Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.

Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?

Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры.

Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком.

Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу.

С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).

При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?

В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.

Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?

Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию.

То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.

Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года

Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?

Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин.

Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке.

Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017.

В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо).

В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».

Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?

Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ.

Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются.

Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».

п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017:
… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?

В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве.

Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика.

Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.

Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?

Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст.

25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию.

Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.

В тему: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?

Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права.

На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации.

Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.

Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?

Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ.

Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика.

Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.

Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017:
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?

По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.

Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.

13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.

2017) объясняет, почему:

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

Практика Верховного Суда РФ по долевому строительству

Все о долевом строительстве:
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
Калькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУ
Куда жаловаться на застройщика

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий

Источник: https://paritet.guru/stati/chavo-ddu-ustupka.html

Вс не согласился с квалификацией пунктов договора цессии как условия о «гонораре успеха»

Право на неустойку по дду при уступке права требования

11 февраля Верховный Суд РФ вынес определение по спору между застройщиком и обществом, получившим право требовать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору цессии.

В 2015 г. ООО «Жилой комплекс “Победа”» заключило с Анастасией Морозовой договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался до конца следующего года построить дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Морозовой двухкомнатную квартиру. Однако в установленный срок обязательство исполнено не было.

Впоследствии Анастасия Морозова уступила ООО «Правовая консалтинговая группа “Корпорэйт”» право требования неустойки (пеней) за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ, включая неустойку и штрафы, предусмотренные Законом о защите прав потребителей. Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования.

Далее общество предъявило иск к застройщику о взыскании неустойки в размере свыше 300 тыс. руб., а также около 170 тыс. руб. штрафа (50% от суммы неустойки). В ходе судебного разбирательства истец уточнил свои требования, отказавшись от взыскания штрафа.

Арбитражный суд удовлетворил требование о взыскании неустойки в указанном размере, решение устояло в апелляции.

При этом суды руководствовались нормами ГК РФ и Закона об участии в долевом строительстве и исходили из того, что факт нарушения застройщиком срока передачи объекта подтверждался материалами дела, в связи с чем у Анастасии Морозовой возникло право на взыскание неустойки за спорный период. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что уступка права требования истцу не противоречит законодательству, а расчет неустойки является правильным.

Тем не менее кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на пересмотр в первую инстанцию. Со ссылкой на Постановление Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 окружной суд указал на необходимость оценить доводы ответчика о недобросовестном поведении истца и исследовать в связи с этим условия договора уступки, его действительность и реальность исполнения.

При этом он отметил, что согласно договору уступки стороны установили денежную оценку права требования в размере 60% от суммы, взысканной по решению суда. В то же время в договоре отмечается, что цессионарий уплачивает цеденту указанную сумму в срок не позднее 5 дней после получения взыскания.

Такие условия, полагала кассационная инстанция, ставят оплату переуступленного права по договору в зависимость от результата рассмотрения спора в арбитражном суде, т.е.

содержат условие «о гонораре успеха», поэтому судам следовало оценить поведение сторон, а также выяснить цель заключения договора цессии.

Общество-цессионарий обратилось с кассационной жалобой в ВС, который, изучив обстоятельства дела № А65-31592/2017, не согласился с выводами окружного суда.

Как пояснил ВС, положения Закона об участии в долевом строительстве допускают уступку права требования по ДДУ после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК. Таким образом, в соответствии со ст.

384 ГК право на взыскание неустойки может быть передано новому кредитору наряду с правами в отношении объекта долевого строительства. Согласно п. 3 ст.

423 ГК договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное.

Также Суд отметил, что условие об определении платы за уступаемое право в размере 60% от взысканной по решению суда суммы обусловлено тем, что суд может определить иной размер неустойки, от которого согласованная часть в процентном соотношении подлежит впоследствии выплате цеденту.

При этом Суд пояснил, что условие договора уступки об инкассо-цессии (цессия для целей взыскания), посредством которой требование уступается новому кредитору с условием уплаты части взысканных денежных средств, не противоречит нормам закона, выражает волю сторон на избрание такого способа оплаты уступаемого права требования.

Кроме того, ВС указал на отсутствие у суда кассационной инстанции оснований для квалификации пунктов договора уступки как условия «о гонораре успеха», выводов об их противоречии закону и о недобросовестности цессионария ввиду его намерения получить максимальную материальную выгоду.

Отсутствие в договоре уступки условия о цене передаваемого требования, отмечается в определении, не является основанием для признания его недействительным или незаключенным – в таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу п. 3 ст. 424 ГК.

При этом ответчик, не передавший объект долевого строительства в согласованный срок и не выплативший законную неустойку первоначальному или последующему кредитору, сам не может быть признан добросовестным.

В заключение Верховный Суд подчеркнул, что с учетом отсутствия доказательств нарушения прав ответчика его заявление о недобросовестности истца в отношениях с цедентом не может являться основанием для отказа во взыскании уступленной неустойки. При этом он напомнил, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этой связи Суд вынес Определение № 306-ЭС18-16390, которым отменил постановление нижестоящей кассационной инстанции и оставил в силе решения первой инстанции и апелляции.

Комментируя «АГ» позицию ВС, адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил два основных вывода. Во-первых, пояснил он, изменение стороны в обязательстве, основанном на требовании гражданина о взыскании неустойки, не меняет правовой сути передаваемого обязательства.

По мнению эксперта, если вместо гражданина в обязательство вступает иная сторона – юрлицо, то содержание этого обязательства, в том числе специальный правовой статус кредитора (позволяющий отыскивать неустойку), передается вместе с остальными правами. В противном случае, полагает адвокат, изменение стороны в обязательстве влекло бы невозможность применения санкции.

Подобный подход, по словам Виктора Глушакова, носит тенденциозный характер и уже встречался ранее.

«Во-вторых, выбор способа оплаты и его привязка к отлагательному условию не противоречат закону и не могут трактоваться как злоупотребление правом, – добавил эксперт.

– Стороны цессии объективно оценили возможные риски взыскания неустойки и привязали их к порядку оплаты по договору».

По его мнению, правовые позиции ВС, изложенные в определении, важны для споров, предметом которых выступает оценка договоров уступки права требования с аналогичными или схожими условиями.

ВС разъяснил применение положений ГК РФ об уступке требованийПленум ВС РФ принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса

Младший юрист юридической фирмы ART DE LEX Владислав Кулаковский отметил, что рассматриваемое дело – уже второй спор в практике ВС между данными сторонами за короткий промежуток времени (см. Определение от 24 декабря 2018 г. № 306-ЭС18-16762).

«Позиция ВС кажется верной и обоснованной. Еще в Постановлении Пленума от 21 декабря 2017 г.

№ 54 была подтверждена правомерность использования инкассо-цессии, возможность передачи требований по неустойке подобным образом также подтверждается более ранней практикой Суда», – пояснил эксперт.

В то же время, по мнению эксперта, остается открытым вопрос о том, насколько с точки зрения права возможно взыскание неустойки в увеличенном размере, учитывая, что цессионарий не является гражданином и неустойка в данном случае не выполняет цели усиленной защиты прав граждан. В этой связи, полагает Владислав Кулаковский, судам при рассмотрении подобных споров необходимо исследовать добросовестность истца, а также установить баланс интересов цессионария и застройщика.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-ne-soglasilsya-s-kvalifikatsiey-punktov-dogovora-tsessii-kak-usloviya-o-gonorare-uspekha/

Врата закона
Добавить комментарий